ベトナムの土地使用権 相場価格について

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- ベトナムの土地使用権購入のポイントとは?-
土地相場価格、管理費、購入期日、最小購入面積など

工場で製造業を営む企業様で、ベトナムへ進出(現地法人を設立)する際、いくつかの方法がございます。大きく分けて、長期的な現地展開を見込んで、ベトナムの土地を購入(リース)して、自前の工場を建てる場合と、土地を購入せずに、既に建屋が揃っているレンタル工場に賃料を払って入居する場合の二通りです。

本項では、ベトナムの土地を購入(リース)し、現地へ進出する場合の抑えておくべきポイントについて御紹介したいと思います。

土地を購入するといっても、実際には、現地の土地資料権を購入する形となりますが、一般的には、現地で工業団地を開発・運営するディベロッパーが広大な土地を購入し、そのディベロッパーから分割された土地の土地使用権を購入(サブリース)します。

土地使用権の期日

まずベトナムの土地使用権ですが、社会主義国のベトナムでは一度購入した土地は無期限に利用できるわけではなく、一般的には「50年」という定めがあり、この期限内で土地を利用する権利を取得し、現地で事業を展開することになります。

この50年という期限は、ディベロッパーがライセンスを取得した時点から計算いたしますので、既に開発されてから15年経過している工業団地の土地使用権を購入した場合、 残り35年間の利用となります。また政府から特別なインセンティブを受けて、70年間以上の使用権を持つ経済特区や工業団地も存在しています。

土地使用権の最小購入面積

ベトナムで土地使用権購入を検討されている企業様にご留意頂きたいことの一つとして、最小購入面積があります。

土地使用権を購入するにあたって、最低でも何m2購入しなければいけないという面積のことです。レンタル工場は、2000m2、1000m2、またはそれ以下など、比較的少ない面積から入居が可能ですが、

土地使用権の購入は、10,000m2(1ヘクタール)以上としている工業団地がほとんどです。
(なかには、それ以下の5000m2-7000m2から販売対応している工業団地もあります)

各ディベロッパーが販売している平米単価に、各団地が定めている最低購入面積(またはそれ以上)をかけて、土地使用権の購入に掛かる総額を算出することになります。

土地使用権の相場価格

続いて、ベトナムで土地使用権をリースする企業様が最も気にされているのは、販売単価だと思います。

以下、北部(ハノイ近郊)、南部(南部)の両地域を含めた土地使用権の相場となります。
(2018年時点の価格です)

・ローカル団地:  55 USD - 75 USD
   (※ ローカル団地であっても、1平米100USD超える工業団地もあります)

・外資系団地:  80 USD - 130 USD


(2020年12月 追記 : )

今年は、世界的にコロナウィルスの感染拡大が広がっていますが、チャイナリスの回避を目的にした投資か、ベトナム工業団地への進出を果敢に行う(韓国や中国などの)外資系企業も多く存在しています。その影響もあってか、人気の地域にある工業団地に区画は埋まりつつあり、一部地域では土地使用権のリース単価も値上がりしています。

本項の記事を書いた2018年当時に比べて随分単価も上がり、今ではローカル工業団地でも高コストでリースする団地も増えて来ました。ローカル工業団地と外資系工業団地の価格差がなくなってきている状況です。
2020年現在の土地使用権リース単価として、(ローカル団地・外資系工業団地含め)下はおよそ70USDから、上は200USD程度のリース単価で提供されています。


上記金額が、土地使用権の販売単価(平米あたり)で、こちらは購入面積をかけた総額を支払い終えると、土地使用権への支払いは完了となりますが、それ以外に「管理費」などが必要になります。

以下、管理費の相場です。

・管理費:     0.35-1.0 USD / m2

こちらは購入した土地使用権に面積にかけて、毎年支払い(年一回)が必要になる経費です。

管理費の用途は、工業団地のインフラ整備、団地内の清掃、団地ゲートに配置するセキュリティの費用など。管理費は、定期的に(数年に1度など)値上げする工業団地もありますので、締結する契約書をよくご確認していただければと思います。

追記: 土地使用権の支払い回数は、一括から分割払い(2回払い)が一般的です。こちらも進出予定の工業団地との契約書に記載されています。

以上、ベトナムの土地使用権の購入と相場価格について、ご紹介させて頂きました。

また本項と合わせて、こちらのページ : ベトナム工業団地選定の重要ポイント15選 ベトナム土地使用権の解説ポイント3選 等のページについてもよくご覧頂いています。
皆様のベトナム進出のご参考にして頂けますと幸いです。

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